Contrato de obra: 10 cláusulas que NO pueden faltar

Un contrato bien redactado evita el 90% de los conflictos en obra. Estas son las 10 cláusulas que un contrato de obra debe tener sí o sí, con ejemplos reales y errores que te pueden costar miles.

1. Identificación de las partes

Nombre, RUT/RFC/NIF, dirección y representante legal de cada parte. Si el cliente es matrimonio, deben aparecer ambos cónyuges como contratantes para evitar que después uno desconozca el contrato.

2. Descripción detallada del alcance

No basta "remodelación de baño". Lo correcto: "Demolición de cerámica existente (12 m²), instalación de cañerías nuevas de agua caliente y desagüe, instalación de cerámica 60×60 (modelo XYZ proporcionado por cliente), pintura epóxica en tonos definidos por cliente, instalación de inodoro y lavamanos modelo XYZ. NO INCLUYE: tina/ducha, mueble lavamanos, accesorios, espejo".

El "NO INCLUYE" es tan importante como el "incluye". Es donde se pelean los conflictos.

3. Plazo de ejecución

Fecha de inicio + duración en días hábiles (no calendario). Días que no cuentan: lluvia >2h, paros municipales, demora de cliente en aprobar avances. Esto debe quedar explícito.

4. Precio total y forma de pago

El precio fijo o por m² + condición. Las dos opciones:

• Precio cerrado: "USD 5.000 IVA incluido". Tú asumes riesgo de imprevistos.
• Precio por administración: "Material a precio de factura + 30% honorario". Cliente asume riesgo, tú facturas tiempo y materiales reales.

Forma de pago: anticipo (40–50% es estándar), pagos por hito y saldo final contra entrega.

5. Multas por atraso

Tres reglas:

• Aplican solo sobre el monto del contrato (no sobre lo ya pagado).
• Tope máximo: 10% del contrato típicamente.
• Solo después de un periodo de gracia (5–10 días).

Sin tope, una multa de 0.1%/día puede crecer fuera de control. Negocia desde el inicio.

6. Modificaciones del alcance (órdenes de cambio)

El cliente siempre quiere más. Cláusula clave: "Cualquier modificación al alcance original requiere orden de cambio firmada por ambas partes con descripción, precio y plazo adicional. Sin orden de cambio firmada, no se ejecuta el trabajo extra".

Sin esto, hacés extras gratis y el cliente cree que iban incluidos.

7. Garantía sobre los trabajos

Por ley, en muchos países el contratista responde por vicios ocultos:

• 🇨🇱 Chile: 5 años por estructura, 3 por terminaciones (Ley General Urbanismo).
• 🇲🇽 México: 5–10 años (LOPSRM o Código Civil estatal).
• 🇪🇸 España: 10 años estructura, 3 habitabilidad, 1 terminaciones (LOE).

Definí qué incluye tu garantía adicional: filtraciones por ejecución, fallas de instalación, etc. Excluí desgaste normal y mal uso del cliente.

8. Materiales a cargo de cada parte

Define quién compra qué:

• Materiales gruesos (cemento, fierro, ladrillo): habitualmente contratista.
• Terminaciones (cerámica, pintura, sanitarios): cliente o contratista. Definir.
• Si el cliente compra terminaciones: contratista NO responde por defectos del material.

9. Responsabilidad civil y seguros

Cláusula: "El contratista se responsabiliza por daños causados a terceros y a la propiedad del cliente durante la ejecución, hasta el límite de su seguro de responsabilidad civil obrero patronal vigente". Adjuntar copia del seguro.

10. Resolución de conflictos

"Cualquier disputa será resuelta primero por mediación. Si no hay acuerdo en 30 días, se someterá a arbitraje [o tribunal competente] de [ciudad]". Sin esto, te toca el tribunal del cliente y los tiempos son larguísimos.

Plantilla descargable

Tenemos una plantilla de contrato de obra gratuita que puedes editar e imprimir como PDF. Antes de firmar contratos grandes, revísalo siempre con un abogado de tu localidad.

Preguntas frecuentes

¿Es obligatorio firmar contrato escrito?

Legalmente no en obras pequeñas, pero sin contrato escrito es casi imposible cobrar si hay conflicto. En obras > USD 3.000 es esencial.

¿Cómo escribir cláusula de multas?

Tope máximo 10% del contrato, periodo de gracia 5–10 días, aplican solo sobre monto del contrato (no sobre lo pagado).

¿Qué pasa si no firmo orden de cambio?

Si haces extras sin orden firmada, el cliente puede negarse a pagarlos diciendo que iban incluidos.

¿Hasta cuándo respondo por la obra?

Por ley: en Chile 5 años estructura/3 terminaciones; México 5–10 según código local; España 10/3/1 años (estructura/habitabilidad/terminaciones).